房价涨得太快不是好事

房价涨得太快不是好事

[来自：金米米财经社区]

国家统计局发布的最新数据表明：5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降06%，降幅比上月缩小05个百分点；环比上涨06%，涨幅比上月扩大02个百分点。2008年8月，这一指数出现环比负增长，在连续负增长7个月后，于今年3月出现02%的正增长，4月增幅扩大至04%，5月进一步扩大到06%，估计6月还将继续扩大。这一涨速，已与2006年5月和2007年4月的07%的涨幅相近。

数据的背后，是大部分楼盘价格不断上涨。而价格上涨的推动因素是成交量的持续放大。就上海而言，5月房屋价格指数同比下跌16%，环比上涨06%，走势基本与全国同步。但从市场现实面分析，上海的房价形态又与全国整体水平相差甚大。2003年、2004年，上海房价涨幅较大，市场中投资投机成分较大，也因此导致2005年“国八条”的打压。而那两年，全国房价并未快速上涨。2005-2006年上海房价处于调整期，全国房价却开始快速上涨。2007年上海与全国一道经历一波牛市，2008年又同步回落。

然而，拿一手房纯商品住宅成交价来看，2008年上海大涨三成，达到13700元/平米，明显超过其它城市。所以，2008年上海的房价水平是偏高的，存在一定泡沫。
不妨以房价收入比相衡量。2003年之前，我国房价收入比维持在6倍上下，2007年冲高至744倍，有些许偏高。而一线城市，则由2006年之前8-倍，飙或至2007-2008年的12-13倍，存在一定泡沫。上海若以全部住宅计算，2007年房价收入比为1125倍，若以剔除掉配套房的纯商品住宅计算，则高达172倍，位居全国第一高。

去年，国家认为部分大城市房价水平依然偏高，上海相关官员也表态还应继续控制房价，然而今年以来，包括上海在内的部分城市房价重新上涨。近四个月来，需求性质发生了明显变化。2、3月份以刚需为主的自住需求释放,这是合理健康的市场复苏；3、4月份改善需求明显入市，但随着价格的上涨，价格弹性较大的刚需开始观望萎缩。4月以来，部分投资需求入市,炒房苗头出现,这就有些不健康了，投资投机的特性是追涨，随着房价的快速上涨,新一轮泡沫正在吹起。

今年以来，上海房价整体有所上涨，从二手住房看，1月成交均价1004元/平米，5月为1184元/平米，上涨10%。但如果分析一手纯商品住宅价格，则发现今年5月与1月相比，价格基本持平。问题的关键在于，区域差异非常大。内环以内的市中心区域，房价已激涨三成，说明高端住宅在投资投机需求推动下，快速上涨。内外环之间，平均上涨约17%。值得关注的是，外郊间却下跌352%，说明中低端住宅价格基本稳定。越是近市中心，房价涨幅越大，这一特征非常鲜明。

目前外郊环间成交量占全上海的6-7成，这些区域的成交体现了自住需求，尤其是刚性需求的购房特征。成交价格出现小幅下跌，意味着这一主战区的房价上涨的空前并不大，很多楼盘一旦涨价，便会引起刚需的退缩与观望。建议这一区域的大量中低档住宅，还是不要轻易涨价，否则必然导致量缩。而对普通住宅消费者来说，也不必被目前高档住宅激涨所迷惑和恐慌。

以上海为代表的少数东部城市，在2008年房价泡沫尚未完全挤出的背景下，重新制造泡沫，必然引发Z F监管层的忧虑。由于随着价格上涨，刚需已经出现观望情绪，流动性过剩引发的对未来通货膨胀的忧虑，使投资需求开始进入楼市。但与自住需求不同，投资投机需求的特征是变化较快，如果、10月份Z Y重新出台打压投资投机需求的政策，则第四季价格将重新回调，这是一个关键变量，现在尚难预测。

房地产周期基本与宏观经济周期同步，目前国内经济出现复苏迹象，但形势依不容乐观，目前一线城市的房价涨速明显脱离的宏观经济面。另外，国内外历史表明，资产泡沫最终都会破裂，否则无法使经济步入新一轮的增长期。目前上海房价重新上涨，意味着去年楼市冬天不太冷，很多“害虫”没被冻死，该淘汰的企业没被淘汰，该下调的房价也没有调整充分。

因此，势必使本轮房地产调整周期拉长，极有可能由之前业界预期的“U”形轨迹，转变为“W”形。“W”形的第一底部已于今年一季度出现，第二个底部有可能在今年年底或明年出现，只是第二个底部的深度可能难以超过第一个底部。

房价可是不能再涨了。