拨开房价虚高的迷雾

拨开房价虚高的迷雾
      2008年中国房价出现波动，曾几何时的风光无限房地产产业，伴随着全球经济危机慢慢走下神坛。房价在未来是走高还是走低一时间众说纷纭，对于房价走势，我与千万百姓一样雾里看花，甚为迷惑。经过简短的学习和研究，现以非专业的眼光，谈一下自己对房屋价格的粗浅认识：
   
观点二：房价收入比能够比较准确地衡量房屋的价格
世界银行界定后房价与收入的比例上限的标准5∶1，假定一个城市的人均可支配年收入为1万元，按一家3口计，户均可支配年收入为3万元，那么该城市平均水平的住房合理的销售价格的上限约为15万元。
一旦房价收入比超过5∶1，对于大多数人来说，显然是不可接受了。如果过高的房价不能为大众所接受，那么，房地产市场自然要停顿了。
了解联合国人居中心和世界银**价收入比上限标准，我们就很容易判断目前我国一些城市的房价到底是否存在泡沫了。
现在几乎一线城市二线城市都在陈列着各种理由证明自己的房地产没有泡沫。以哈尔滨为例，很多人都在说哈尔滨的房屋价格相比其他城市特别是上海、广州、北京等城市价格很低，这种说法忽略了哈尔滨的人均收入水平。比如对于哈尔滨一对夫妻来说，月收入5000元左右。除去维持生存、教育子女、赡养老人、交际应酬、医疗卫生，剩下买房子的钱有多少。
从国家统计局哈尔滨调查队获悉，哈尔滨2008年居民家庭人均总收入达到1536372元，人均可支配收入达到157元。
按照世界银行5∶1的上限标准计算，每套住宅的合理售价应该是多少？
观点三：在国际金融危机背景下，房价应该回归理性。
当今的金融危机成因很复杂，比较公认的观点认为导火索是美国次贷危机，那么美国次贷危机恰恰佐证了我上面所说的观点一。房屋的价值不会增值，但是通过货币的流通等手段可以增值。有人会说我在几年前买的房子每平米2000元人民币现在已经涨到5000元人民币，怎么不是增值呢！那么造成房屋价格上涨的原因是什么呢？
原因一地段的使用价值提高造成房屋价格的上升，而不是房屋本身价值上升。城市很多地段（商业发达地段、城市绿化好的地段、教育质量高的地段、交通便利的地段等）的房屋价格是随着经济发展地段的变化而变化的，如果把一模一样房屋平移到偏远的农村，或者平移到城市火葬厂、工厂旁边，那么房屋价格又会发生变化。此外，房屋的建筑艺术和建筑技术致使房屋价格的增值，那实际上是设计者、科技者的艺术价值、科技价值的附加；房屋经历特定的历史阶段或有特定历史人物居住，房屋价格也会增值，那实际上是文化价值的附加。
最近哈尔滨一期地铁工程开工，地铁房也开始炒作起来，其实到地铁三期工程完工，哈尔滨主城区几乎都在地铁网覆盖下，按照这种炒作，主城区房子都是地铁房了。又比如哈尔滨西客站工程开工，也使附近的房屋增值，其实随着江北、群力、平房等区域的繁荣，市Z F打造的是经济状况同样繁荣后的各个区域。理性的人们只会应该根据自身需要选择购房地段，而不应该盲目投资。掩盖其他价值，炒作房屋价格，是开发商们一种掠夺财富的常用手段，因此，一定要理性看待房地产投资。
原因二：随着经济发展速度加快，不可避免的出现一些问题，比如说纸币是以流通中所需要的贵金属货币量为限度，有的时候纸币贬值，物价上涨，这也会引起房屋价格增值。但房屋是在涨价前建造的，其各项成本和劳动是那时候的成本和劳动，其本身价值没有增加。
原因三：炒作提高了房屋价格。这是最重要、最危险地一个原因。为了迅速增加可支配资金和财富，金融机构、部分官员、投机分子不断宣传房屋价格增值论。比如经济危机的前几年，在增值论宣传的影响下，美国公民象滚雪球一样加入购房、购买房屋债券队伍，相应的机构也雨后春笋般的建立，最终导致现在美国的房地产后果。又比如英国《每日邮报》援引研究报告数据报道，房屋市场价值已经降到贷款总额以下的英国房主数量在0万到118万之间，其中年龄在25岁至2岁的年轻“负翁”超过25万，他们大多被开发商和地产中介有关房价将持续上涨的“承诺”所诱导购房，且绝大部分房款通过贷款支付。上次亚洲金融危机发源地泰国，也是由房地产行业引发的。
实际上房屋主要的使用价值是在于它是人们的生活必需品，主流应该是居住而不是投资理财，漫天炒作。
很多人说我炒房也好，我投资也好，我赚钱是靠我脑力劳动，是我的脑力劳动让房屋增值。那么照此推断诈骗犯也是靠脑力劳动赚钱的，那也是合理的。不合理上涨商品价格的背后是残忍的现实，2007年世界粮价上涨24%，2008年前8个月上涨幅度80%，近10亿人挨饿，这个例子是直观的。房屋价格的上涨背后是多少人倾家荡产，是多少人勒紧裤腰带多日子，是多少人望房兴叹流离失所，大多数老百姓买完房子，对其他东西还有多少购买力？
这个例子引出我要说的观点，一个国家经济的发展，最根本的是靠解放和发展生产力，科学家的脑力劳动能转化为生产力，管理人员的脑力劳动也能转化生产力，艺术家的脑力劳动也能转化生产力等等。同时加快商品流通、货币流通的速度是提高发展生产力的一个重要因素，所以允许金融行业发展，甚至默许投机、D B、sq、烟草等行业一定规模地存在。但是金融等行业作用实质是加快商品和货币流通，不是提高商品价值的机构。金融业、金融衍生品、投机者脱离商品价值，将不增值的商品无限制炒作提高价格，导致商品价值和价格严重不符，结果导致人们劳动创造的实际价值和货币、纸币流通背离太大。没有那么多财富，却在纸币的货币符号上标明那么多财富。
这种经过炒作的商品象黑洞一样吸纳人们的有效劳动，使人们购买支配力下降，靠透支将来不可估计的劳动换取商品（贷款、按揭等）。这种商品泡沫导致了商品生产不光靠市场供求关系和购买力等因素来引导，而是无序地根据炒作出来的价格支配生产，结果部分炒作商品出现过剩，市场购买力消化不了过剩，而且整个社会透支了未来未知的生产者劳动。
事物都是相互联系的，炒作商品价格的恶果在经济的各个领域相互作用，浪费了大量的生产力，阻碍了生产力发展。
我个人认为这也就是一般经济危机都是先从股市、楼市、金融业开始的原因。这也就是投机和炒作者们说的谁接到最后一棒谁倒霉的理论。
我国的金融业、金融衍生品还不如西方国家发达。在金融危机前我们一些学者和官员也尝试着搞金融衍生品，甚至开始一些实验。前车之鉴，我们在发展经济的时候，要参考西方炒作楼市失败的经验，理性回归房屋价格。同时经济危机也就说明经济需要硬性调整，房地价格等方面更需要调整，进而健康发展经济。这也就是党和Z F没有把房地产行业列入十大振兴行业原因所在吧。
观点四：房地产行业不应该成为城市化进程中的支柱性产业。
社会主义市场经济逐步建立，我国经济发展步入快车道，GDP成为考核官员政绩的重要指标，而城市化进程成为经济发展的重要动力。最直观的反映城市化进程好坏的就是统计数字和城市外观面貌，城市的外观面貌主要又取决于房地产行业的繁荣与否。同时通过出让土地使用权开发房地产，能快速吸纳大量资金搞其他经济建设。此外房地产行业还能拉动多个行业的发展，促进经济的腾飞。
在这个背景下房地产商人粉墨登场，并迅速的在富豪榜上崛起，同时伴生了一批**官员，伴生一批有着不健康政绩观的官员。
评判城市化进程的指标是多方面的，如环境指标、居民的文明程度、科技发展水平、工业在市场上的竞争力、人民的幸福指数等等。而房地产是城市综合实力提升的同步产物，用于改善居民居住条件和环境，用于为科技发展、工业发展提供更好的硬件设施，用于提供优质的教育医疗场所等等。但是在很多城市，房地产行业脱离了城市整体的综合实力步伐，变成了一个早产儿，而且这个早产儿是个吃钱的怪物，永远不知道饥饱。那么在我们欣赏这个早产儿漂亮的外表的同时，它究竟给我们带来什么：
一是带来城市贫富严重分化。对于富商和**官员来说，房价多少，他们都买得起。而对于大多数的百姓来说，高房价他们买不起。能买得起的，大多也都是在亲人的资助下或通过贷款倾其所有买房。除了守着固定资产，等待他们的是日常花销捉襟见肘，生活质量严重下滑，成为拥有固定资产的另类穷人。买不起房子和勉强买得起房子的群体是这个社会的主流群体，而他们将是贫困阶层。     
这就加剧了贫富分化，增加了社会矛盾。对于房奴来说，要承受巨大的负债压力，心理不健康倾向加大。而那些没有房屋、成为城市流民的人则更为抑郁。现在群体性事件频发、仇富心态强烈，多少也与此有关。
此外，一些利好政策，比如购房落户，应该在城市的各项配套设施能够消化的前提下出台。城市其他方面没有准备好，进行城市人口增容，同样会引发很多社会问题。
二是造成城市人才流失。笔者曾于200年4月末在火车站偶遇一个农民。经聊天得知他每天坐火车从农村到30公里外的县城登人力三轮车，为的是正读大学的孩子将来能够在大城市找份工作，买个房子。每天中午在县城，他只喝一碗汤来维持体力，这样每月能攒下800元人民币。那么他的孩子将来如果成为人才，过高的房价会不会阻挡这个孩子起步时期的发展，让一个人才在起步阶段流失？农村贫苦人家和城市工薪阶层培养出来的孩子，在他们成长的初级阶段，高房价意味着什么，会不会引导他们过多地追求物质，扭曲自己原本朴实的灵魂。富商家的孩子和**官员家的孩子，其父母早已为他们买好了房子。如任志强所说的，城市的房子要“精英”来买，那么富商家和**官员家的孩子在城市工作生活，在他们父辈的影响和教育下，会给这个城市文化带来什么。一个城市所真正需要的精神，绝不是这个群体带来的。由所谓的“精英“充斥的城市，会不会缺失民族的正气和脊梁？
三是带来官员的**。我们暂且不说与房地产商有关的Z F部门和金融机构的官员得到多少利益，相比起来，这个群体只能算是一个小群体。更大的群体是队伍和事业单位中的个别人，这个群体一般都拥有两三套房屋，甚至更多。最近落马的贪官，哪个不有几套房产？外地的个别官员为了退休后进城市居住或者满足子女需求，不是也纷纷出手购房吗？党的宗旨是全心全意为人民服务，然而那些官员完全是为自己服务，这必定会影响党的形象。老百姓买不起房，官员买得起，会引起群众心理失衡，会造成信仰危机。
四是房地产价格难以调整。在经济发展的同时，开发商和当地官员的利益纠葛在一起，这种纠葛不仅仅是官员**，大多数纠葛还在于是否会影响经济发展速度，是否会影响其他产业发展，是否会造成对金融机构的冲击，是否会引起通货紧缩等等。正是这种复杂的纠葛，骄纵了开发商。目前，全国绝大部分新楼盘给住户的还是三联单，而且，对于老百姓来说这是司空见惯的。新商品房只具备不完全产权，主要原因还是开发商税费交得不及时，或者开发商手续不齐全。Z F对这种现象听之任之，手续不全也让卖房，税不交可以拖欠，楼盘都竣工好几年了，居民手中拿的还是三联单。最近网络上“手握一张三联单八年无法办房证” 的案例，充分说明了这个问题。据统计，200年前4个月，大部分城市的欠税企业，六成都是房地产企业。同时既得利益群体和徘徊利益群体也阻碍了房屋价格调整，这也就是为什么楼市低迷，开发商的生命力还这么长的主要原因。
夜幕降临，我们走在城市大街上，看到三年内的新楼盘没有几家灯亮的时候，你就会知道有多少**官员、投机分子拥有多少套房屋，你就会知道开发商捂盘惜售多少房屋。楼群里的住宅楼变成了写字楼，变成了**、培训班、麻将馆，变成了贴广告的场所。这是一种惊人的闲置浪费，还有那么多买不起房子的人和需要改善住房条件的人望房兴叹。那么房屋价格攀升，最终会带来什么？不言而喻，会阻碍经济速度，冲击金融机构和其他产业的发展。开发商们已经疯狂到涸泽而渔、焚林而猎的地步，可悲的是松散的民众依然在替高房价买单。
城市的灵魂不仅仅是美丽的外表，而是楼群里生活着怎样的人们，在这房屋下有怎样的科技，在这房屋下有怎样廉政高效的，在这房屋下有具备怎样竞争力的工业
让房屋价格理性回归吧，我们要坚持以人为本的核心，真正将科学发展的观念落到实处，用中国经济的健康增长，增加人民信心，构建一个和谐社会，让人民安居乐业。

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