大连二手房到底为什么比新房坚挺？

    秋交会上，二手房首现经纪人“零成交”。惨淡的成绩单留下了很多的问号：与新房价格大面积松动相比，二手房啥时会步入下行通道？刚需购房者何时能出手面对上述疑问，业内人士认为预判房价很难，眼下唯一能做的，就是依托调控以来真实的交易数据，为购房者的投资行为和心理预期提供参考。
    还原一个真实的二手楼市
    “持续半年的限购，对二手房市场的冲击和影响还是很大的！”大连链家地产总经理刘勇感触颇深。“半年跌去了差不多三成多的成交房源，中介机构的日子不好过。”而市房地产经纪人协会会长袁国钰则给出了更为悲观的结论：“成交缩水了30%还算不错的了，有的中介机构的反馈情况则是50%。”在此过程中，以往不屑于经营二手房租赁业务的大型中介公司，在眼下低迷的楼市情况下，也不得不“屈尊”重新投入到租房业务中。
    记者采访了解到，自从今年3月28日连版住房限购令执行以来，与商品房楼市一样，二手房市场确实不容乐观。从3月份的215套，4至8月份的1400套左右，直至月份的1287套，市内四区及高新园区的二手房成交量可谓直线下滑。
    刘勇认为，在调控政策风暴之下，老百姓看跌心态以及“买涨不买跌”的惯性心理，决定了二手房成交的持续下滑，而杀伤力最大的就是限购和限贷这两个政策。眼下，风暴洗礼后的大连二手楼市，投资和投机性群体基本退场；改善性群体大幅缩水；刚需群体大幅度上升，但在信贷收紧和利率、首付比例上调的打压下，刚需也选择了持币观望。
    在论坛现场，多位业内人士一致认为，如果政策持续高压，未来两年之内，二手房中介行业的生存压力将非常大，必须要做好过冬的储备，这也是不少中介机构被迫转战租赁市场的动因之一。
    新房跌了二手房为啥不跌
    与房交会期间商品房动辄千元的价格普遍松动相比，二手房市场的房价似乎对外部环境并不敏感。一方面，成交量在半年之内急剧萎缩；另一方面，尽管不排除部分急于出手的房主议价空间放大，但二手房楼市的整体价格却似乎难以撼动。
    跌不动的二手房市究竟有何玄机？对此，袁国钰认为，眼下的大连二手楼市呈现出明显的“价量背离”局面，最新统计结果表明，月份大连二手房成交均价为10800元/平方米，与今年年初000多元的均价相比，反而呈小幅上涨，但部分房产投机客确实有低于市场价出手的套现行为。袁国钰分析说，究其原因，与一手楼盘的开发商巨大的融资回款压力相比，二手楼市的卖家往往是个体交易者，在楼市低迷期，如果不是急于出手，他们套现的压力反而不大，大不了持房观望或将房产转投租赁市场，以待行情回暖时再卖个好价钱。因此，二手房市的价格稳定性较高，尤其是中心城区和具有学区优势的房产相对抗跌。
    对于今后的楼市走势，链家地产总经理刘勇认为至少到明年年中，成交量仍会低迷，且阶段性的价格低点不可避免，这就好比2008年金融危机之后，大连二手房价曾出现过6个月的调整期，平均跌幅达10%，购房者完全可以抓住一个好的入市买点。另外，包括金州新区、旅顺口区等周边楼市的二手房价将会率先松动。