专家解答2009年哈尔滨楼市发展趋势的五个疑问

到了，一个新的房地产销售旺季也即将来临。当人们再来预测未来一年房价走势时，无论业内还是购房者仍将问一句：200年房价会上涨还是下跌？面对各种救市政策的出台，购房者的观望等因素，没有任何人敢肯定地说哈尔滨的房价会上涨，还是下跌，但有一个事实是可以肯定的：买房者越来越理性，开发商越来越成熟，楼市正在走向一个健康、理性、平稳的通道中来。
　　房价会升还会降？

　　到底买不买房，何时买房的问题，让许多购房者都很苦恼，如果出手，若出现降价，只会让房子贬值；如不买，国家出台各种政策刺激房地产市场的消费，这些措施可能会让楼市回暖，还会不会有更优惠的价格或者出现价格上涨？难说！

　　从全国市场来看，更多专家预言楼市还将延续今年的调整期，房价将呈现稳中下滑的趋势。但对于哈尔滨而言，更多人的看法是不会有大的波动，理由是哈尔滨与其他城市有所不同，哈尔滨本身房价就几乎没有泡沫成分，不存在大量的投资泡沫。开发商的观点则是开发成本的不断提高，更使得降价空间很小；如果降价，开发商将会减少利润，但降价的好处是资金回笼快，有利于下一个项目的开发。从楼市的供需平衡来看，牛年的商品房供应将比上一年有所增加，此外，各级Z F增加投入建设保障住房，对普通商品房价格也有一定的冲击，这势必会影响到哈尔滨房价的上涨；对于需求方面，关键是有效需求能否得到释放，如果刚性需求大幅出现，势必会影响到开发商定价。

　　哪些新盘会亮相？

　　买房，人们除了关心价格还关心地段。据了解，今年的商品房开发建设，将有相当一部分的项目在松北区、呼兰区、哈西新区、群力新区、哈尔滨东部板块等新兴区域进行开发，受到地铁、跨江交通线路、哈尔滨西客站、哈尔滨北站等城市设施的作用，预计这些新兴区域商品房成交量将会有不小的增长。同时，随着更多新建项目落户在这些区域，哈尔滨市的城市扩张将不断加速，各区域的基础设施也将不断完善。

　　盟科视界、阳光绿景、恒盛豪庭、仁礼星座、东方莫斯科、荣耀天地等一批新盘将出现，保利、世茂、华鸿、绿地等实力雄厚的大牌开发商将进行后续开发，这些楼盘无疑都将为楼市注入活力。在建筑风格上，异域风情仍将成为主导，德式风情、西班牙风情、北欧风情等建筑风格扑面而来的同时，一些开发商将以品质楼盘为主打，以独具特色来吸引购房者。

　　哪些地段有投资价值？

　　地铁、新客站、群力新区、松北区、利民开发区，各种区域的房子不断冲击着购房者，到底在哪里买房会更保值或升值，到底哪里会更适于人居，哪里更具投资价值，哪里发展更快，这些问题当然是仁者见仁智者见智。

　　一种观点认为，二十道街新江桥的建设，对利民开发区的房产而言，可以增大其价值空间。换一句话说，作为还没有被更多人所关注的利民开发区，一些购房者放弃中心城区便捷的生活方式投身该区域，就是看中了这里较低的房价和较大的潜力。2008年，华远新家园、蓝郡新城、柏林四季等楼盘的销售情况便可见一斑，华远销售经理告诉记者，他们从来没有出现过零销售情况，三期工程的房子也已经所剩不多。

　　还有一种观点是投资新客站附近的房产，哈西便再次成为一些购房者的关注热点。哈西以其成熟的配套和便利的交通赢得了不少购房者的青睐，远大都市明珠的出现，让不少人蠢蠢欲动，人们希望这里在不久的将来成为新的城市圈中心，从而房产升值、生活便利。

　　现在，相当一部分人在对群力、松北进行比较，犹豫不决该在这两个区域内如何进行选择。对此，业内人士认为，购买环境较好物业的时候更要注重产品的差异性，注重产品的稀缺性。“购买新开发区域的产品不应该只是为了满足居住需求，而应该侧重于居住带来的享受，所以要更多考虑居住功能以外的问题，更多考虑楼盘的稀缺性、低容积率、高附加值等。

　　高端产品的价值体现在哪里？

　　从大的方向看，随着未来三年000亿元保障房建设投入，中低价普通商品房面临的压力更大一些，而高端客户的支付能力较强，资金保值增值愿望更加强烈，使得高档楼盘日子要好过得多，这使得一些开发商把目光转向了高端楼盘。

　　对于高端产品的选择，业内人士认为一方面要看到产品的科技含量，比如金色莱茵当时就采用了十余项高科技，同层排水、永磁电梯、三腔四玻的窗户等等，该产品的科技含量足以保持其几年不落后；另一方面，高端产品的物业服务将更凸显其价值，再高档的楼盘，没有与其相匹配的服务，这个楼盘的价值则会大打折扣。

　　随着交通完善带来区域格局调整，以及购买人群的固化，高端市场的竞争无疑会全方位升级，高端项目只有在产品价值、文化价值乃至精神层面体现出自身独特优势，真正做到无法复制才能赢得市场认同。

　　以租养房还行得通吗？

　　投资买房出租还划算吗？这是那些想投资房产的购房者的普遍想法。

　　买房出租是否划算，需要引入一个概念，即国际上通行的租售比。所谓租售比，是指房屋总售价与每月房租的比例，它也可表述为每平米售价/每平米月租金。房屋售价租金比是国际上用来衡量某区域房产是否具有投资价值或存在价值泡沫的普遍标准。目前，衡量房产状况良好的售价租金比一般界定为200∶1到300∶1之间。

　　按目前哈尔滨市开发区汉水路一带为例：泰山小区目前的房价大约为4500元/平米左右，一套80平米的一层中装两室两厅月租1400元，但其他楼层则要低一些，所得租售比为250，这个数字刚好位于警戒线内。换句话说，200年买房出租，仍是一个不错的时机。但业内人士也提醒人们，如果要买房出租，一定要具备三个条件：首先，租金一定要抵得上银行的利息；其次，出手要快；最后，还要考虑到房屋未来的增值。即使有些地段的房子根本租不出去，却有着很大的升值空间，那么，谁还会会考虑租售比呢。

  　出处：哈尔滨日报